Sobald mehr als eine Person erbt, entsteht ohne Zutun der Beteiligten eine Rechtsgemeinschaft, die niemand gewählt hat und aus der man nicht einfach austreten kann. In vielen Familien funktioniert das jahrelang geräuschlos. Sobald aber eine Immobilie im Spiel ist und einer verkaufen will, während ein anderer behalten möchte, zeigt sich die Sprengkraft dieser Konstruktion. Dieser Beitrag zeigt die Spielregeln und die vier Wege hinaus.
Warum die Erbengemeinschaft so schwerfällig ist
Mehrere Erben werden Eigentümer des Nachlasses zur gesamten Hand (§ 2032 BGB). Das bedeutet: Niemandem gehört ein bestimmter Gegenstand, allen gehört alles gemeinsam. Der Miterbe mit einer Quote von einem Drittel besitzt keinen Drittelanteil am Haus, ihm steht ein Drittel des gesamten Nachlasses zu.
Für die laufende Verwaltung genügt die Mehrheit nach Anteilen, etwa um Mieten einzuziehen oder eine Reparatur zu beauftragen. Alles Darüberhinausgehende, insbesondere der Verkauf oder die Belastung einer Immobilie, erfordert Einstimmigkeit. Ein einzelner Miterbe kann damit jede Entscheidung blockieren, auch wenn er nur fünf Prozent hält. Umgekehrt kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), sofern der Erblasser sie nicht im Testament ausgeschlossen hat.
Diese Kombination aus Blockademacht und jederzeitigem Auflösungsrecht macht die Erbengemeinschaft zur häufigsten Quelle langwieriger Familienstreitigkeiten. Sie entsteht regelmäßig dort, wo kein Testament vorliegt und die gesetzliche Erbfolge greift.
Weg 1: Der Auseinandersetzungsvertrag
Der Normalfall und der beste Weg: Die Miterben einigen sich, wer was bekommt, und regeln Ausgleichszahlungen. Der Vertrag ist formfrei, sobald aber Grundstücke betroffen sind, muss er notariell beurkundet werden. Vorab sind Nachlassverbindlichkeiten zu begleichen, danach wird verteilt.
Praktisch bewährt hat sich, zuerst ein gemeinsames Wertgutachten einzuholen. Die meisten Konflikte entzünden sich am Wert der Immobilie, seltener an der Frage, wer sie übernimmt. Eine neutrale Bewertung nimmt dieser Diskussion die Schärfe und dient zugleich als Grundlage gegenüber dem Finanzamt.
Weg 2: Abschichtung gegen Abfindung
Statt den gesamten Nachlass aufzuteilen, kann ein einzelner Miterbe gegen Abfindung ausscheiden. Sein Anteil wächst den verbleibenden Erben an, die Gemeinschaft besteht mit weniger Beteiligten fort. Das ist besonders praktisch, wenn ein Familienmitglied Geld braucht und die anderen die Immobilie halten wollen.
Die Abschichtung ist formfrei möglich, auch bei Immobilien im Nachlass, was sie gegenüber dem Anteilsverkauf verbilligt. Steuerlich ist Vorsicht geboten: Übersteigt die Abfindung den Wert des Erbteils, kann darin eine Schenkung liegen; wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mittelbar übertragen, drohen einkommensteuerliche Folgen.
Weg 3: Verkauf des Erbteils
Ein Miterbe kann seinen kompletten Erbteil an einen Dritten verkaufen, notariell beurkundet und ohne Zustimmung der übrigen. Diese haben jedoch ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und können binnen zwei Monaten zu denselben Konditionen eintreten.
Es existiert ein Markt gewerblicher Erbteilskäufer, die vor allem bei zerstrittenen Gemeinschaften auftreten. Ihre Angebote liegen deutlich unter dem rechnerischen Anteilswert, weil sie das Risiko der Auseinandersetzung übernehmen. Für den Verkäufer bedeutet das schnelles Geld mit erheblichem Abschlag, für die verbleibenden Miterben einen fremden Dritten am Tisch. Meist ist es günstiger, wenn die Familie selbst abfindet.
Weg 4: Teilungsversteigerung
Kommt keine Einigung zustande, bleibt der Zwangsweg. Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Nachlassimmobilie beantragen, um den unteilbaren Gegenstand in teilbares Geld zu verwandeln. Zustimmung braucht er dafür nicht.
Der Preis ist hoch. Versteigerungserlöse liegen erfahrungsgemäß 20 bis 30 Prozent unter dem freien Marktwert, dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, und das Verfahren dauert oft ein Jahr oder länger. Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt. Mitbieten dürfen auch die Miterben selbst, weshalb es vorkommt, dass ein Familienmitglied das Objekt unter Wert erwirbt. Als Drohkulisse ist die Teilungsversteigerung wirksam, als Lösung fast immer die schlechteste.
Die Steuer folgt der Quote, nicht der Teilung
Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Erbschaftsteuer. Sie entsteht mit dem Erbfall und richtet sich nach der Erbquote, nicht danach, wer am Ende welchen Gegenstand erhält. Wer ein Drittel erbt, versteuert ein Drittel des Nachlasswerts mit seinem eigenen Freibetrag, auch wenn er sich später mit dem Auto und einem Ausgleichsbetrag zufriedengibt.
Die Auseinandersetzung selbst löst grundsätzlich keine weitere Erbschaftsteuer aus. Einkommensteuerlich kann sie dagegen Folgen haben: Wird ein Miterbe mit Geld abgefunden, das nicht aus dem Nachlass stammt, gilt das als Anschaffung des übernommenen Anteils. Verkauft der Übernehmende die Immobilie später innerhalb von zehn Jahren, kann darauf Spekulationssteuer anfallen. Wer die Familienheim-Befreiung nutzen will, sollte die Auseinandersetzung zügig betreiben, denn die Befreiung steht dem Kind zu, das tatsächlich einzieht.
Vorbeugen ist einfacher als auflösen
Alle vier Wege kosten Geld, Zeit und Nerven. Wer das seinen Erben ersparen will, verhindert die Erbengemeinschaft im Testament: durch die Einsetzung eines Alleinerben, kombiniert mit Vermächtnissen für die übrigen, durch eine Teilungsanordnung, die genau festlegt, wer was erhält, oder durch eine Testamentsvollstreckung, bei der eine neutrale Person die Auseinandersetzung durchführt und Blockaden verhindert.
Bevor Sie eine dieser Lösungen wählen, sollten Sie die Steuerseite kennen: Der Erbschaftsteuer-Schnellrechner zeigt in etwa zwei Minuten, welche Belastung auf die einzelnen Erben zukommt, und damit auch, wie viel Liquidität für Ausgleichszahlungen überhaupt zur Verfügung steht.