Für die meisten Familien ist das eigene Haus der größte Vermögenswert. Seit die Immobilienbewertung 2023 verschärft wurde, reicht ein Einfamilienhaus in guter Lage oft allein aus, um die Freibeträge der Kinder zu überschreiten. Umso wichtiger ist die Steuerbefreiung für das Familienheim: Sie kann die Immobilie komplett aus der Bemessungsgrundlage nehmen, zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen. Die Befreiung ist allerdings an strenge Bedingungen geknüpft, und wer sie verletzt, verliert alles rückwirkend.
Was als Familienheim gilt
Familienheim ist die Wohnung oder das Haus, in dem sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet. Das kann ein Einfamilienhaus sein, eine Eigentumswohnung oder die selbst bewohnte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (dann nur dieser Teil). Entscheidend ist die tatsächliche Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Nicht begünstigt sind Ferien- und Wochenendhäuser, Zweitwohnsitze und vermietete Objekte. Auch die Immobilie im Ausland außerhalb der EU und des EWR fällt heraus. Für vermietete Wohnimmobilien bleibt als Trostpflaster der Bewertungsabschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG.
Steuerfrei an den Ehepartner: der Erbfall
Erbt der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, ist der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Erstens muss der Verstorbene die Wohnung bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben oder aus zwingenden Gründen (etwa Pflegeheim) an der Selbstnutzung gehindert gewesen sein. Zweitens muss der überlebende Partner die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen, also zeitnah einziehen beziehungsweise wohnen bleiben.
Eine Wertgrenze oder Flächengrenze gibt es beim Ehepartner nicht. Auch die Villa mit 400 Quadratmetern geht steuerfrei über. Die Befreiung wird neben dem Freibetrag von 500.000 Euro und dem Versorgungsfreibetrag gewährt und ist damit das stärkste Instrument der Ehegatten-Nachfolge.
Steuerfrei an die Kinder: die 200-Quadratmeter-Grenze
Kinder (und Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist) können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Zu den Bedingungen des Ehegatten-Falls kommt eine Flächengrenze hinzu: Begünstigt sind nur 200 Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Haus mit 250 Quadratmetern bleiben 80 Prozent des Werts steuerfrei, die übrigen 20 Prozent sind steuerpflichtig und werden mit dem regulären Freibetrag von 400.000 Euro verrechnet.
Die praktische Hürde ist die Einzugspflicht. Das erbende Kind muss die Wohnung unverzüglich selbst beziehen und dort zehn Jahre wohnen bleiben. Der Bundesfinanzhof akzeptiert dafür in der Regel einen Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall; wer später einzieht, muss die Verzögerung überzeugend begründen. Ein Kind, das beruflich in einer anderen Stadt verwurzelt ist, kann die Befreiung faktisch nicht nutzen. Erben mehrere Kinder gemeinsam, kann im Rahmen der Erbauseinandersetzung dasjenige Kind das Haus übernehmen, das tatsächlich einzieht, und die Befreiung allein beanspruchen.
Die 10-Jahres-Frist: rückwirkender Wegfall
Sowohl beim Ehepartner als auch bei Kindern steht die Befreiung unter einem Vorbehalt: Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und vollständig. Es gibt keine anteilige Kürzung. Wer nach neun Jahren verkauft, zahlt genauso viel nach, als hätte er nie dort gewohnt.
Als Aufgabe der Selbstnutzung zählen Verkauf, Vermietung, unentgeltliche Überlassung und der schlichte Auszug. Selbst die Übertragung des Eigentums auf die eigenen Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt, bei der der Erbe wohnen bleibt, ist nach der Rechtsprechung schädlich, weil das Eigentum aufgegeben wird.
Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen, die das selbständige Führen eines Haushalts objektiv unmöglich machen. Anerkannt sind vor allem der Umzug ins Pflegeheim wegen Pflegebedürftigkeit und der eigene Tod. Berufliche Veränderungen, Scheidung vom neuen Partner oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung genügen nicht.
Die Schenkungsvariante: zu Lebzeiten an den Ehepartner
Weniger bekannt und in der Gestaltung äußerst wertvoll ist § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG: Die Übertragung des Familienheims unter Ehegatten zu Lebzeiten ist steuerfrei, und zwar ohne Flächengrenze, ohne Behaltensfrist und ohne Verbrauch des 500.000-Euro-Freibetrags. Der beschenkte Partner kann das Haus theoretisch am Tag nach der Schenkung verkaufen, ohne dass Steuer nachfällt.
Diese Regel eröffnet einen wichtigen Gestaltungsweg, wenn das Vermögen ungleich verteilt ist: Der vermögende Partner überträgt das Familienheim steuerfrei auf den anderen und stellt so Vermögen für dessen Freibetragskette gegenüber den Kindern bereit. In Kombination mit gestaffelten Schenkungen über die 10-Jahres-Frist lassen sich die Freibeträge beider Elternteile voll ausnutzen.
Für Kinder existiert diese Schenkungsvariante nicht. Wird das Elternhaus zu Lebzeiten auf ein Kind übertragen, ist das eine gewöhnliche Schenkung, die den Freibetrag von 400.000 Euro verbraucht.
Zusammenspiel mit Testament und zweitem Erbfall
Beim klassischen Berliner Testament erbt zunächst der Ehepartner das Familienheim steuerfrei. Die Steuerfrage stellt sich dann im zweiten Erbfall erneut: Die Kinder können die Befreiung nur nutzen, wenn eines von ihnen tatsächlich einzieht. In der Praxis wohnen erwachsene Kinder längst anderswo, das Haus wird verkauft, und der volle Immobilienwert trifft auf die verbliebenen Freibeträge. Wer das absehen kann, sollte die Immobilie in der Nachfolgeplanung bewusst einplanen, etwa über Vermächtnisse im ersten Erbfall oder eine lebzeitige Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt.
Ob das Familienheim in Ihrer Konstellation die Steuer senkt und was im zweiten Erbfall droht, zeigt der Erbschaftsteuer-Schnellrechner in wenigen Minuten. Er rechnet beide Erbfälle durch und weist das Einsparpotenzial aus.