Wer ein Mietshaus oder eine vermietete Eigentumswohnung erbt, findet im Erbschaftsteuerrecht eine kleine, aber verlässliche Erleichterung: Zehn Prozent des Werts bleiben außen vor. Der Abschlag nach § 13d ErbStG ist unspektakulär, weil er automatisch gewährt wird und keine Bedingungen an das Verhalten des Erben stellt. Genau deshalb wird er bei der Planung oft übersehen, obwohl er in Kombination mit anderen Regeln über die Steuerpflicht entscheiden kann.
Wie der Abschlag wirkt
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden mit 90 Prozent ihres festgestellten Grundbesitzwerts angesetzt. Aus einem Steuerwert von 700.000 Euro werden also 630.000 Euro. Bei einem Kind mit 400.000 Euro Freibetrag sinkt der steuerpflichtige Erwerb dadurch von 300.000 auf 230.000 Euro, die Steuer bei 11 Prozent von 33.000 auf 25.300 Euro.
Anders als die Verschonung für Betriebsvermögen verlangt § 13d nichts vom Erben: keinen Antrag, keine Behaltensfrist, keine Verpflichtung, weiter zu vermieten. Der Erbe kann die Immobilie am Tag nach dem Erbfall verkaufen, ohne den Abschlag zu verlieren. Maßgeblich ist allein, dass das Objekt am Bewertungsstichtag zu Wohnzwecken vermietet war.
Was begünstigt ist und was nicht
Die Vorschrift verlangt drei Dinge: ein bebautes Grundstück, Vermietung zu Wohnzwecken und eine Lage im Inland, in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum. Damit sind Mietwohnhäuser, einzelne vermietete Eigentumswohnungen und an Dauermieter vermietete Einfamilienhäuser erfasst.
Herausfallen dagegen: gewerblich genutzte Objekte wie Büros, Praxen und Ladenlokale, unbebaute Grundstücke, selbst genutzte Immobilien, für die es die eigene Familienheim-Befreiung gibt, und Ferienwohnungen. Letztere sind ein häufiger Irrtum: Wer eine Wohnung an wechselnde Urlaubsgäste vermietet, vermietet nicht zu Wohnzwecken im Sinne der Vorschrift, weil es am dauerhaften Wohnen fehlt. Ebenfalls ausgenommen sind Immobilien, die zum begünstigten Betriebsvermögen gehören, dort greifen die weitergehenden Verschonungsregeln.
Bei gemischt genutzten Gebäuden wird aufgeteilt. In einem Haus mit Ladenlokal im Erdgeschoss und drei Mietwohnungen darüber erhält nur der Wohnanteil den Abschlag, üblicherweise nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen.
Der Haken bei den Schulden
Ein Detail, das die Wirkung dämpft: Verbindlichkeiten, die mit der begünstigten Immobilie zusammenhängen, sind nur anteilig abziehbar. § 10 Abs. 6 ErbStG kürzt den Abzug in dem Verhältnis, in dem der Vermögenswert steuerfrei bleibt. Bei einem Abschlag von 10 Prozent sind also 90 Prozent des Restdarlehens abzugsfähig.
Ein Beispiel: Mietshaus mit Steuerwert 800.000 Euro, Restschuld 300.000 Euro. Angesetzt werden 720.000 Euro (90 Prozent), abziehbar sind 270.000 Euro Schulden. Der Nettowert beträgt damit 450.000 Euro statt der 500.000 Euro, die sich ohne jede Begünstigung ergäben. Der Vorteil bleibt, fällt aber um die Kürzung geringer aus. Bei stark fremdfinanzierten Objekten sollte man deshalb nicht mit dem vollen Zehntel rechnen.
Wenn die Steuer da ist, das Geld aber nicht
Bei geerbten Mietobjekten wird meist die Fälligkeit der Steuer zum Problem: Sie ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu zahlen, während das Vermögen in Mauern steckt. Für genau diesen Fall sieht § 28 Abs. 3 ErbStG einen Rechtsanspruch auf Stundung von bis zu zehn Jahren vor, wenn die Steuer nur durch Verkauf der Wohnimmobilie aufgebracht werden könnte. Beim Erwerb von Todes wegen ist die Stundung zinslos, bei Schenkungen wird verzinst.
Der Antrag muss begründet werden, und das Finanzamt prüft, ob nicht anderes Vermögen zur Verfügung steht. Wird die Immobilie später verkauft oder verschenkt, endet die Stundung sofort. Wer diese Hängepartie vermeiden möchte, sorgt vorab für Liquidität, etwa über eine Lebensversicherung in Höhe der erwarteten Steuerlast.
Planung zu Lebzeiten schlägt den Abschlag
So angenehm die zehn Prozent sind, sie ersetzen keine Gestaltung. Der Abschlag gilt auch bei Schenkungen, lässt sich also mit den alle zehn Jahre neuen Freibeträgen kombinieren. Wer ein Mietshaus in Etappen überträgt und dabei zusätzlich einen Nießbrauch vorbehält, senkt den steuerpflichtigen Wert um ein Vielfaches dessen, was § 13d allein bewirkt, und behält die Mieteinnahmen.
Wo Ihre Familie mit den vorhandenen Immobilien steht, zeigt der Erbschaftsteuer-Schnellrechner in etwa zwei Minuten. Er berücksichtigt Freibeträge und Steuersätze und macht sichtbar, ob der Abschlag ausreicht oder ob sich eine Übertragung zu Lebzeiten lohnt.