Bei geerbten Immobilien entscheidet eine Zahl über die Steuer: der Wert, den das Finanzamt feststellt. Er kommt per Bescheid, wirkt amtlich und ist doch nur das Ergebnis eines pauschalen Rechenschemas, das Ihr Haus nie gesehen hat. Seit der Bewertungsreform 2023 fallen diese Werte spürbar höher aus. Dieser Beitrag erklärt, wie die Bewertung abläuft, wo sie systematisch danebenliegt und wie Sie mit einem Gutachten nach § 198 BewG gegensteuern.
Der Ablauf: Erklärung statt Ortstermin
Nach dem Erbfall fordert das Finanzamt die Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts an. Aus den Angaben zu Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr und Mieten berechnet die Bewertungsstelle den Wert nach dem Bewertungsgesetz und stellt ihn in einem eigenen Bescheid fest. Niemand besichtigt das Objekt; die Bewertung ist ein reiner Aktenvorgang auf Basis typisierter Parameter wie Bodenrichtwerten und statistischen Kostenkennwerten.
Wichtig für die Gegenwehr: Angegriffen werden muss dieser Feststellungsbescheid, innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat. Wer erst gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid vorgeht, kommt beim Wert zu spät.
Die drei Bewertungsverfahren
Welches Verfahren gilt, hängt von der Objektart ab. Vergleichswertverfahren: Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden vorrangig aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, die die Gutachterausschüsse sammeln, in NRW etwa über die BORIS-Datenbank. Ertragswertverfahren: Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Objekte werden aus Bodenwert plus kapitalisierten Reinerträgen der Mieten berechnet. Sachwertverfahren: Fehlen Vergleichspreise, wird der Wert aus Bodenwert und typisierten Gebäudeherstellungskosten zusammengesetzt.
Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Parameter ab 2023 an die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst: längere Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, niedrigere Liegenschaftszinssätze, neue Regionalfaktoren und Sachwertfaktoren. Im Ergebnis stiegen die typisierten Werte je nach Objekt und Region deutlich, oft um 20 bis 30 Prozent, und damit rutschen Immobilien schneller über die Freibeträge.
Wo das Schema systematisch danebenliegt
Typisierung heißt: Das Gesetz rechnet mit dem Durchschnittsobjekt. Alles, was Ihre Immobilie schlechter macht als den Durchschnitt, ignoriert das Schema. Die Klassiker: Renovierungs- und Instandhaltungsstau, veraltete Haustechnik, Feuchtigkeit im Keller, Asbest oder andere Schadstoffe, ungünstige Grundrisse, Lärmbelastung durch Straße oder Gewerbe, Baulasten, Wegerechte, Denkmalauflagen und bei Mietobjekten weit unter Markt liegende Altmieten mit schwieriger Erhöhungsperspektive. Ebenso wenig bildet das Schema örtliche Marktschwächen ab, wenn der Bodenrichtwert der Zone die konkrete Straßenlage überzeichnet.
Je mehr dieser Punkte zutreffen, desto größer die Lücke zwischen Feststellungswert und tatsächlichem Marktwert, und desto eher lohnt der Gegenbeweis.
§ 198 BewG: der Nachweis des niedrigeren Werts
Das Gesetz selbst öffnet die Tür: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisierte, gilt der niedrigere Wert. Für den Nachweis akzeptiert die Finanzverwaltung zwei Wege. Erstens ein Verkehrswertgutachten, erstellt vom örtlichen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen; einfache Maklereinschätzungen oder Online-Tools genügen nicht. Zweitens ein realer Kaufpreis, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde, der Verkauf an fremde Dritte ist der beste Wertbeweis überhaupt.
Die Wirtschaftlichkeit ist schnell überschlagen: Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kostet meist 2.000 bis 5.000 Euro. Drückt es den Wert um 100.000 Euro, sinkt die Steuer bei 19 Prozent Steuersatz um rund 19.000 Euro. Umgekehrt gilt: Bleibt der Erwerb auch mit dem Finanzamtswert unter dem Freibetrag, können Sie sich Gutachten und Einspruch sparen.
Abschläge, Befreiungen, Stundung
Unabhängig vom Wertansatz sollten alle gesetzlichen Erleichterungen mitgenommen werden. Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent des Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim bleibt für Ehepartner und unter Grenzen für Kinder ganz steuerfrei. Restschulden auf der Immobilie mindern als Nachlassverbindlichkeit den Erwerb. Und wenn die Steuer nur durch Verkauf der vermieteten Wohnimmobilie oder der selbst genutzten Wohnung aufzubringen wäre, besteht ein Rechtsanspruch auf Stundung bis zu zehn Jahre (§ 28 Abs. 3 ErbStG), beim Erwerb von Todes wegen sogar zinslos.
Erst prüfen, dann zahlen
Die Reihenfolge im Erbfall lautet also: Feststellungsbescheid genau lesen, die angesetzten Parameter mit der Realität des Objekts abgleichen, bei Auffälligkeiten binnen Monatsfrist Einspruch einlegen und parallel die Gutachterfrage klären. Bei Schenkungen lässt sich die Bewertung sogar vorab durchdenken und der Übertragungszeitpunkt danach wählen. Eine erste Orientierung, ob Ihre Immobilie die Familie überhaupt in die Steuerpflicht bringt, liefert der Erbschaftsteuer-Schnellrechner: Er zeigt in etwa zwei Minuten, wie viel Luft zwischen Vermögen und Freibeträgen bleibt.