Die größte Hürde bei der vorweggenommenen Erbfolge ist selten die Steuer, es ist das Loslassen. Wer seine vermietete Immobilie verschenkt, verliert Mieteinnahmen, die oft Teil der Altersversorgung sind. Der Vorbehaltsnießbrauch löst genau dieses Problem: Die Substanz geht auf die nächste Generation über, die Erträge bleiben beim Schenker, und die Schenkungsteuer sinkt durch den Abzug des Nießbrauchswerts gleich mit. Dieser Beitrag erklärt Mechanik, Rechenweg und die Punkte, an denen die Gestaltung scheitern kann.
Wie der Vorbehaltsnießbrauch funktioniert
Bei der Übertragung behält sich der Schenker den Nießbrauch vor (§§ 1030 ff. BGB): das dingliche, im Grundbuch eingetragene Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen und ihre Früchte zu ziehen. Bei der vermieteten Wohnung heißt das: Die Mietverträge laufen wirtschaftlich beim Nießbraucher weiter, die Mieten fließen an ihn. Bei der selbst genutzten Immobilie bedeutet es lebenslanges Wohnen mit der zusätzlichen Option, bei einem späteren Umzug, etwa ins Pflegeheim, zu vermieten und die Einnahmen zu behalten. Darin liegt auch der entscheidende Unterschied zum bloßen Wohnrecht, das nur das eigene Bewohnen gestattet und beim Heimumzug wirtschaftlich leerläuft.
Die Kinder werden sofort Eigentümer, können die Immobilie aber ohne Zustimmung des Nießbrauchers praktisch weder nutzen noch sinnvoll verkaufen. Kontrolle und Versorgung der Eltern bleiben also gesichert, während die zehnjährigen Fristen des Steuer- und Sozialrechts bereits laufen.
Der Steuereffekt: Rechenweg und Beispiel
Schenkungsteuerlich wird die Immobilie mit ihrem Steuerwert angesetzt, davon abgezogen wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs. Dieser Kapitalwert ergibt sich aus zwei Größen: dem Jahreswert der Nutzung, im Regelfall die Jahresnettokaltmiete beziehungsweise der Mietwert bei Eigennutzung, gesetzlich gedeckelt auf ein 18,6tel des Immobilienwerts, und einem Vervielfältiger, der aus Alter und statistischer Lebenserwartung des Nießbrauchers folgt und jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht wird. Je jünger der Schenker, desto länger die erwartete Laufzeit, desto höher der Abzug.
Ein Beispiel in runden Zahlen: Eine 65-jährige Mutter überträgt ihrer Tochter ein Mehrfamilienhaus mit einem Steuerwert von 900.000 Euro und Jahresnettomieten von 36.000 Euro, unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Bei einem Vervielfältiger von rund 12 beträgt der Kapitalwert etwa 430.000 Euro. Für vermietete Wohnimmobilien greift zusätzlich der Bewertungsabschlag von 10 Prozent (§ 13d ErbStG), sodass vom Ansatz von 810.000 Euro nach Nießbrauchsabzug rund 380.000 Euro bleiben, weniger als der Freibetrag von 400.000 Euro. Die Schenkung ist steuerfrei. Ohne Nießbrauch wären rund 410.000 Euro steuerpflichtig gewesen, mit einer Steuer von etwa 61.500 Euro.
Der zweite Effekt zeigt sich beim Tod der Mutter: Der Nießbrauch erlischt, die Tochter erhält die unbelastete Immobilie, und dieser Zuwachs bleibt steuerfrei, denn die Immobilie gehört längst nicht mehr zum Nachlass. Kombiniert mit den alle zehn Jahre neuen Freibeträgen lassen sich so auch größere Immobilienvermögen in Etappen steuerfrei übertragen.
Einkommensteuer und laufende Kosten
Beim Vorbehaltsnießbrauch bleiben die Vermietungseinkünfte beim Schenker, der auch die Gebäudeabschreibung grundsätzlich fortführt. Für die Einkommensteuer der Familie ändert sich zunächst wenig; eine Einkünfteverlagerung auf die Kinder, die bei anderen Gestaltungen gewünscht ist, findet gerade nicht statt. Die Lastenverteilung folgt der gesetzlichen Grundregel (gewöhnliche Erhaltungskosten trägt der Nießbraucher, außergewöhnliche der Eigentümer), sollte im Vertrag aber ausdrücklich geregelt werden, ebenso Rückforderungsrechte für Fälle wie Insolvenz oder Scheidung des Kindes und ein Rückfall des Nießbrauchs bei Vorversterben.
Fallstricke, die teuer werden können
Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens der vorzeitige Verzicht: Gibt der Schenker den Nießbrauch zu Lebzeiten auf, etwa um den Kindern den Verkauf zu ermöglichen, ist das eine neue Schenkung in Höhe des verbliebenen Kapitalwerts, mit erneuter Steuerfolge. Zweitens das Pflichtteilsrecht: Für die Pflichtteilsergänzung beginnt die Zehnjahresfrist bei vorbehaltenem Nießbrauch nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht zu laufen, die Schenkung bleibt also dauerhaft ergänzungspflichtig; wer enterbte Angehörige hat, muss das einplanen. Drittens das Familienheim der Kinder: Übernimmt ein Kind später das geerbte Elternhaus und überträgt es unter Nießbrauchsvorbehalt weiter, kann das die eigene Familienheim-Befreiung rückwirkend kosten.
Für wen sich die Gestaltung eignet
Der Vorbehaltsnießbrauch passt immer dann, wenn Immobilienvermögen übertragen werden soll, die Erträge aber zur Versorgung gebraucht werden oder die Kontrolle noch nicht abgegeben werden soll. Er ist das Standardwerkzeug der vorweggenommenen Erbfolge bei vermieteten Objekten und lässt sich mit Familiengesellschaften und gestaffelten Schenkungen kombinieren. Ob sich der Aufwand für Ihre Situation rechnet, hängt an der Ausgangsgröße: der Steuer, die ohne Gestaltung anfiele. Der Erbschaftsteuer-Schnellrechner ermittelt sie in etwa zwei Minuten und zeigt damit auch, wie viel Entlastung eine Nießbrauchslösung bringen müsste.